樓價1000萬+傢私費50萬=借8成？

在此分享一則關於二手市場買賣流程上，涉及高成數按揭個案。

話說有位準買家睇中一個心儀的單位想購入，並幾經辛苦將樓價周旋到1050萬。客人的如意算盤本想做8成按揭，但逾1000萬以上的樓，可惜只可借樓價5成。偏偏就多左50萬，並且業主態度強硬，堅持不肯再讓步減價。正於買家十分地苦惱時，有人提議客人將合約寫成1,000萬元，50萬元用作是“傢俬費”，便就此可申請8成按揭。究竟是否可行？

當然不可以！！而且當中會涉及一定潛在風險，小編提出以下幾點給大家參考。

1. 按揭批不了8成

首先於買賣合約上，雖然列明樓價1000萬加50萬傢私費，但銀行或HKMC審批部門將視一體, 即以1050萬作為樓價為由，拒絕批出8成按揭。這當中提及的概念，並不是我們的所理解的“分類”或“捉字虱”等。故此，建議買家留意，以免招致撻訂等其他損失。

2. 傢私費計印花稅

於買賣合約上如有見到寫明傢私費，不論數額大細，都將一併納入計算印花稅。即是以1050萬計印花稅為基準，並不是以1000萬計算。否則，稅局視為逃稅之嫌，追討差價。甚至有過往客人經驗，稅局立案調查該交易是否存在可疑，從而招致無謂的盤問及解析等麻煩事宜。

3. 合約不寫傢私費

(1) 從買家角度

可能有人會就雙方商議同意合約上不寫傢私費，並於簽“細訂”時先以「檯底」方式向業主交付傢私費50萬。這樣既可借8成，又可用1000萬上政府厘印。豈不是一舉兩得？但大家忽略了存在風險。假設出現如下因素：

a) 假設原業主在成交之前取消交易，按合約原業主要賠大訂俾買家，但由於50萬傢私費並沒出現在買賣合約上，理論上賣家只以1000萬來計算賠訂金額準則。最終買家是處於被動，易受保障權益損失。

b) 假設成交期間樓價狂飆升，從而致使賣家有誘因反悔賠訂有著數，極易導致出現賠訂之念頭 (畢竟有傢私費50萬扣在手上，進退兩可)。根據過往經驗，最終賣家就算賠訂給予買家，再加上退回的傢私費等，這些都彌補不了樓價的升幅帶來的價值。由此可見，買家都是輸家。

(2) 從賣家角度

相反地，如果買家成交當日先支付傢私費，風險無疑地轉嫁到原業主身上。假設成交當天買家反口不承認存在有其事宜，畢竟傢私費沒有出現在買賣合約內容上，賣家同樣類似上面情形出現損失。故此，原業主不會願意成交日交收，更不會應承出售該單位。

4. 簽署附加合約

假設買賣雙方都同意並及另外簽署一份附加合約，就條款列明傢私費是另收取50萬元。內容提及某一方出現終止交易，都會按合約上退回傢私費，以保障大家之權益。

該份合約若是交由雙方律師樓，必定就合約條款內容寫於正式買賣合約上，這樣就直接導致申請按揭批不了8成。

如果雙方律師樓為了隱瞞此份附加合約，根據律師公會規定是可能有權吊銷律師牌照及追討法律責任。

綜上提及傢私費的一些想法方案，都是不可取，必定是一方要承擔高風險。