新盤按揭要留意 不被賣家欺騙最重要

進行新盤按揭時，賣家通常會推出所謂優惠吸引買家，例如內地發展商宣傳在大灣區的樓盤竟然標榜免費贈送單位的窗台，亦曾見過，某新盤連電梯大堂亦當作銷售面積，銷售手法真的層出不窮！

在香港，窗台面積以往會納入建築面積，但近年的新例不計入實用面積（情況就如同內地），如果新落成物業有窗台的設計，美其名都可以是「送」的。近年改例後，實際上可使用的空間面積其實一模一樣。當然，在感觀上，看見買樓有額外優惠當然會比較喜悅，但一定要小心優惠可能會變成支出！

要扣除優惠再計 新盤按揭
有一些「賣方贈送」的優惠，其實反過來會影響到買方。一手樓（尤指即供付款）並不會涉及估價問題，但優惠本身反而會影響到按揭估值，

例如：
1. 標榜的各類回贈
2. 標明一個價值的裝修
3. 贈送禮物甚或律師費 (不可選發展商之律師樓）
實際按揭中，客人不可選發展商律師樓，某一兩家大型銀行批核必定會扣除律師費 ( $3,000-$8,000)不等。

當銀行面對上述申請時，會按指引扣除所有優惠，再計按揭成數。例如樓價800萬元的一手單位，發展商標明贈送價值15萬元的傢俱，當銀行提供按揭時，估值便會扣除15萬元，按785萬元計算，並由此再計算按揭成數。所以買樓前必須留意，任何標明的回贈、優惠，均會影響按揭估價，不過成交價則未受影響，印花稅的計算，仍是會按面價為準。

*冷知識*
特別留意一下有些銀行不願接受按揭申請，如：一手樓細價樓、禁區盤等。由於這標榜入場門檻低的細價樓，銀行往往不接受按揭貸款。
 

來源：網上資料

2020-03-04