買二手樓程序 切勿出錯！

買樓為人生大事之一，每一個步驟都不容有失，一不小心就可能令荷包損傷，得不償失，所以大家買樓前可以留意以下程序：

1. 選擇合適的物業
當找到自己心儀的物業後，第一步可以立刻為物業進行「查冊」，確保單位沒有業權爭議、維修令、兇宅等可能會影響銀行審批按揭的問題。

同時，大家亦應向銀行查詢初步估價，以確認賣家的開價是否合理，假如賣家的叫價比銀行估價高出太多，作為新買家的你或未必能借足按揭額，銀行估價不足，亦都是大部份準買家向業主「鋤價」的常見理由，做足以上既程式，保障自己權益，才繼續下一步。

2. 簽署臨時買賣合約
地產代理會為買賣雙方預備臨時買賣合約，除列明成交價及物業基本資料外，一般都會包括：
1. 交易日期
2. 單位內櫳狀況備註事項（如是否曾改動間隔）
3. 連同哪些傢俬電器交吉
4. 雙方須向地產代理支付的佣金等事項

買賣雙方可按各自需要，要求在臨時合約中加入不同事項，簽約時，買方須向賣方支付一般為樓價3至5%的「細訂」，因此準買家睇樓時可帶備支票簿。

3. 聘用On List律師樓
買賣家均須委托不同律師，起草及處理正式合約，律師亦會為買家查核物業的樓契或業權，地產代理一般可介紹相熟律師。

聘用律師前，請先聯絡你計劃申請按揭的銀行，確認律師樓是否在銀行的認可名單上，因為銀行只接受「On List」的律師樓為客戶處理按揭程序。

4. 申請按揭
申請時，一般須遞交臨時買賣合約副本、身份證明文件、收入證明、稅單等，實際要求或因銀行或申請人的狀況而異。

信貸記錄良好的申請人，可在一、兩星期獲批按揭，如要申請按揭保險，審批過程較長，大多數人可在一、兩個月內知道結果。

如成功申請按揭，銀行會通知你獲批的貸款額、利率、現金回贈及其他優惠。為確保借足所需按揭及獲取最佳條款，不妨多向一、兩間銀行遞交申請。

5. 簽署正式買賣合約
除非另有約定，否則正式買賣合約一般在簽定臨約後14日內簽署，訂明正式交樓日期。

律師及師爺會為你講解法律文件，內容頗冗長難懂，遇有疑難記得問清楚。
簽署正式合約時，須同時繳付「大訂」。「細訂」和「大訂」通常相等於樓價10%。

6. 驗樓
買賣樓二手樓一般訂明是「現狀交易」，故驗樓的作用並非要確保一磚一瓦完美無瘕，
而是要確認物業現狀如吊燈、電器以至房間數目等，與合約承諾的相符。

如買家對物業狀況有不滿，可透過律師向賣方提出交涉，協調處理方法並繼續交易。
除非遇上賣家涉及隱瞞單位狀況、非法改動結構、樓契有問題等「大鑊」事件，否則買方即使不滿意也很難「踢契」（當然，實際情況須向律師諮詢）。如買方驗樓後確認繼續交易，可經律師樓簽署樓契相關文件。

7. 對數及支付尾數
交收物業前，律師會為雙方核對管理費、差餉、水、電、煤等費用，如交易日期在12月11日，買賣雙方須按比例攤分12月的管理費，這些「林嬸」項目會在對數表上說明。

買方亦須向律師樓繳交首期尾數，即「樓價 – 細訂 – 大訂 – 按揭」的餘額。

8. 交鎖匙及收樓
在交易當天，買方的律師樓會轉賬予賣方的律師樓，然後賣方就會將鎖匙交予買方，交易便成功，買方就可前往新居，準備裝修、入伙等大計。
 

來源：網上資料

2020-03-13